中房报记者 梁笑梅 北京报道

4天内3家物业企业陆续递交招股书。6月最后一周，物业板块的IPO市场开始活跃了起来。

(资料图片)

6月28日，据港交所官网显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所提交IPO申请；6月26日，明喆集团股份有限公司在深交所主板披露招股书；6月25日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“泓盈服务”)向港交所主板提交上市申请，中金公司为独家保荐人。

值得注意的是，泓盈服务的背景还是引人注意的。

泓盈服务此次递表，成为了继中湘美好城市运营服务股份有限公司（以下简称“中湘美好”）后，湖南省第二家赴港IPO冲关的国资物业企业。

不过，中湘美好城市在招股书失效后未再更新。业内人士认为，中湘美好的问题在于规模不大、增速缓慢、盈利能力相对低。

泓盈服务倘若顺利IPO，其将实现湖南省物业上市企业的零突破。

“目前市场上对两类物业企业比较看好，一类是央企国企；第二类是区域深耕型物业企业，这类具备信用优势，较为稳健，泓盈服务则兼顾二者特点，优势较明显。”同策研究院研究总监宋红卫认为。

6月29日，关于泓盈服务的上市进程以及未来规划，中国房地产报记者致电泓盈服务，截至发稿前，未得到回复。

国资背景加持 业绩稳定

前有中湘美好，后有泓盈服务，他们有一个共同特点，就是均具有国资背景。

去年6月10日，中湘美好在港交所递交招股书，独家保荐人同样是中金公司。不过，6个月后，中湘美好招股书失效后没有再更新最新状态。

资料显示，中湘美好前身为湖南建工物业发展集团有限公司（以下简称“湖南建工物业”）。湖南建工物业成立于2017年3月，由湖南省国资委控股的湖南建工集团全资持有。

而泓盈服务控股股东为长沙城市发展集团有限公司（以下简称“城发集团”），由长沙市国资委全资拥有，直接拥有权益并有权行使泓盈服务95%的投票权。截至最后实际可行日期，城发集团通过另一发起人岳麓山旅游文化开发有限公司间接拥有泓盈服务已发行股本总额余下5%的权益。

不难发现，中湘美好的国资背景是湖南省国资委，而泓盈服务的国资背景是长沙市国资委。在这一点上，中湘美好的背景更强。

在业绩方面，2020年～2022年，泓盈服务的营业收入分别为2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元，2020年至2022年的复合年增长率为37.8%。中湘美好的营业收入由2019年的约3.17亿元增至2021年的约4.2亿元，复合年增长率约为15.1%。

两者对比来看，泓盈服务在业绩上更甚一筹。

在规模上，截至2021年12月31日，中湘美好管理在管132项物业总建筑面积约0.09亿平方米。截至2022年12月31日，泓盈服务在管建筑面积为0.1亿平方米。

两者对比来看，泓盈服务在规模上也稍微大一些。

数据显示，截至2022年底，物业上市企业在管面积均值为1.3亿平方米。

对比来看，泓盈服务仍是一家小型的物业企业。

发力城市服务

根据公开资料显示，泓盈服务的业务板块分为三类：物业管理服务（包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务，以及增值服务），城市服务（包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务），及商业运营服务。

值得一提的是，城市服务在泓盈服务的地位愈发突出。

城市服务业务已经成为泓盈服务营业收入和利润增长的主力军。

招股书显示，2020年～2022年，城市服务收入从不足0.6亿元飙升至2.75亿元。特别是在2022年，城市服务收入首次超过物业管理服务收入，成为该公司最大的营业收入来源。同时，2022年城市服务业务毛利润超过0.66亿元，是物业管理服务毛利润的两倍多，同时成为该公司的主要利润来源。

此外，泓盈服务还在增强其独立性，特别是城市服务的独立性。

2020年～2022年，泓盈服务从独立第三方（作为客户）产生的收入分别占总收入的66.9%、57.6%及55.6%。尤其是城市服务板块来自独立第三方的收入分别占总收入的13.9%、25.2%及30.7%。

截至2022年12月31日，泓盈服务在管物业管理项目总数为63个，在管建筑面积为0.1亿平方米，城市服务板块在管项目总数为148个。

相同的是，中湘美好也是一家以城市服务为特色的物业企业，其收入主要来自城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务。

2019年~2021年，中湘美好城市运营服务收入占比分别为29.1%、38.2%、49.1%；城市生活服务的收入占比分别为19.6%、19.5%、29%；城市更新服务的收入占比分别为51.3%、42.3%、21.9%。

同策研究院研究总监宋红卫表示，“随着存量时代的逐渐到来，城市服务成为大多数物业企业的新赛道。由于城市服务涵盖范围较广，与居民的生活息息相关，因此，城市服务具有抗周期的特征，与开发业务明显的周期波动形成较大的反差，且资本市场对于城市服务业务也比较看好。”